Per chiarezza è necessario eseguire un distinguo relativamente agli originari Fondi Rustici e alle Case dell’abitato storico di S. Felice. Si parlerà, in questo post, dei soli Fondi Rustici visto che ancora si continua a fare confusione nell’opinione pubblica.

Non ci risulta che fino ad oggi gli eredi Aguet/Blanc, abbiano mai depositato o esibito il titolo da cui derivino i diritti vantati e fatti trascrivere nella Conservatoria dei Beni Immobiliari.

Non è stato esibito nè il titolo originario da cui deriverebbe la Costituzione di Enfiteusi sui fondi rustici, nè i contratti di enfiteusi, nè le ricognizioni con validità legale del titolo da cui desumere un qualsivoglia accordo contrattuale con gli originali possessori delle terre.

Ma l’Enfiteusi era ed è un diritto reale che si costituisce per iscritto tra le parti interessate sia nell’Ordinamento Civile dello Stato Ecclesiastico, che in quello dello Stato Italiano, e la stessa procedura vale per la Ricognizione del Titolo che abbia valore legale ed opponibile.

Le rivendicazioni del loro diritto, fanno riferimento all’atto di acquisto Argelli-Aguet (1898) privo dei titoli e/o contratti menzionati, a denunce di successione che di per sé non costituiscono valido indice di provenienza del diritto del concedente rivendicato, a dichiarazioni di parte e a scritture catastali prive di validità probatoria.

Ad oggi, presso il sistema ipo-catastale dell’AGE risultano presenti sui beni che potranno essere oggetto dei contenziosi quali fondi rustici posizionati fuori le mura del Centro Storico:

1. Una Trascrizione del 28.03.2013 presso la Conservatoria dei RR.II. di Latina riguardante un atto con autentica di firme consistente in una scrittura preliminare di compravendita, a favore di una società a responsabilità limitata del Diritto del Concedente. Gli effetti di tale Trascrizione andrebbero considerati nulli in quanto la vendita non si è concretizzata entro un anno dal compromesso, ma la Trascrizione non ci risulta sia stata ancora Annullata.
2. Una trascrizione del 27.05.2015 presso la Conservatoria dei RR.II. di Latina, a seguito di denuncia di successione in favore degli eredi Aguet riguardanti il Diritto di Enfiteusi sul 50% dei diritti dominicali, permanendo mancante alcuna Trascrizione sul restante 50%.

Poichè la prima Trascrizione va considerata nulla, ad oggi l’unica Trascrizione valida è la seconda, sulla quota del 50% sui beni, ma si badi, non del Diritto di Concedente, bensì di quello di Enfiteuta.

Sarebbe interessante approfondire come sia stato possibile, vista anche la contraddizione nell’ individuazione della tipologia del diritto vantato, eseguire queste Trascrizioni senza avere i titoli originari o i contratti; di fatto la Trascrizione del restante 50% (di quale diritto poi, Enfiteuta o Concedente?) da parte degli eredi Blanc non è andata a buon fine.

APPROFONDIMENTO

Occorre precisare che il Comitato assume informazione dalle fonti aperte quale il sistema Ipo-Catastale, presso i Tribunali civili per “motivo di studio”, presso gli archivi dello Stato e da ultimo dai mass media. Purtroppo per quanto riguarda le cause in corso, vige l’obbligo di legge di rispetto della riservatezza salvo le notizie che successivamente verranno publicizzate in merito.

Da quanto già detto, non ci risulta che fino ad oggi gli eredi Aguet/Blanc, abbiano mai esibito il titolo originario Costitutivo che gli permetta di dimostrare che sono realmente esistiti livelli-enfiteusi sui fondi rustici e che loro ne siano effettivamente aventi diritto per come sono riusciti a farli trascrivere nel 2013 e 2015 nella Conservatoria dei Beni Immobiliari.

Purtroppo, nonostante le ricerche eseguite, alcuni quesiti non hanno potuto avere risposta:

1. Quale è stata la documentazione allegata che ha permesso al Conservatore di Roma6 di trascrivere a favore dei due eredi Aguet Svizzeri un peso per il 50% del diritto di Enfiteusi?
2. Perché Diritto di Enfiteusi quando l’oggetto delle dichiarazioni di successione è un diritto di Concedente? E’ necessario arrivati a questo punto che ci siano risposte per sapere se siamo di fronte ad un errore materiale commesso dalla Conservatoria nel recepimento della domanda di successione o ad altri motivi finora sconosciuti, o ad un’azione “opportuna” per acquisire mediante le due trascrizioni suindicate la piena proprietà dei beni (Concedente e Enfiteuta) senza l’esibizione del necessario titolo?   
3. Perché sino ad oggi la Conservatoria di Latina non ha trascritto il residuo titolo del 50% a favore delle presunte quattro eredi Blanc? Perché tali differenze di trattamento?

La confusione sui presunti diritti generata dai presunti eredi Aguet-Blanc e dalla mancata chiarezza e trasparenza di tali Amministrazioni, hanno ingenerato una incertezza di buona parte del mercato immobiliare locale con riflessi sul sistema bancario-finanziario che non può concedere ai cittadini proprietari di immobili in San Felice l’accesso a prestiti e mutui.

Dalle risultanze delle Successioni presentate per ottenere le trascrizioni presenti sino ad ora nel sistema informatico dell’Agenzia delle Entrate risulta che non è mai stato esibito nè il titolo originario da cui deriverebbe la Costituzione di Enfiteusi sui fondi rustici, né emerge documentazione relativa come risulta dalle nostre ricerche storiche effettuate con riferimento alle notizie riportate nell’atto del 1898 in cui Aguet James fu Giovanni Paolo acquistava quanto rimaneva dell’ex Feudo di San Felice (il lago di Paola e alcuni terreni già erano stati venduti dal precedente e primo proprietario Ottavio Giachetti).

Addirittura in merito all’atto di acquisto di James Aguet, ove il notaio Delfini si affanna con la redazione di più di cinque facciate a dimostrare la storica bontà dei titoli che si cedevano, il Comitato ha individuato una serie di notizie opportunamente travisate che ci appaiono non corrispondenti assolutamente alla realtà degli atti notarili registrati conservati presso gli Istituti competenti della Repubblica.

Inoltre, dallo studio delle norme vigenti prima che lo stato ecclesiastico perdesse San Felice, risulta che l’enfiteusi, il censo e altri diritti se non accesi per atto scritto debitamente registrato e conservato per l’esibizione pubblica, non poteva essere vantata in giudizio e fuori giudizio. 

Teniamo a precisare che lo Stato del Regno d’Italia riuscì ad individuare circa 1642 ettari da poter vendere in piena proprietà, ma, non riuscì, per sua stessa ammissione, a determinare la superficie dei fondi rustici riferita all’esatta individuazione sul posto, come lo stesso avvenne per i tempi successivi. Tale problema non fu mai risolto, provocando l’indeterminatezza di cui si discute oggi.

Ben sappiano che ad oggi l’Enfiteusi, nell’ordinamento del Codice Civile dello Stato Italiano è un contratto da stipularsi per iscritto tra le parti in causa, con tale considerazione ci chiediamo: cosa ha venduto realmente il Demanio a Ottavio Giachetti riguardo i Fondi Rustici in assenza degli obbligatori contratti con i presunti enfiteuti, e poi cosa è realmente stato ceduto di mano in mano sino alle mani di James Aguet? Al momento tutto questo non ci risulta chiaro dal punto di vista storico, ma è invece chiaro dal punto di vista del diritto, ossia che i contratti non esistono.

Le loro rivendicazioni del presunto diritto, fanno riferimento all’atto di acquisto Argelli-Aguet del 1898 privo dei titoli e/o copia degli atti ivi menzionati, ricondotte poi a una trasmissione tra eredi per tramite di denunce di successione che di per sé non costituiscono valido indice di provenienza del presunto diritto del concedente rivendicato, a dichiarazioni di parte e a scritture catastali prive di validità probatoria.

Come indicato nella prima parte, delle attuali Trascrizioni, la prima va considerata nulla, per cui, ad oggi, l’unica Trascrizione valida è la seconda, sulla quota del 50% sui beni, ma non del Diritto di Concedente, bensì per il Diritto di Enfiteuta, anche se, come già indicato, sarebbe interessante approfondire come sia stato possibile eseguire queste Trascrizioni senza allegare i titoli originari o i contratti; forse proprio questa mancanza di titoli non ha permesso di fatto la Trascrizione del restante 50% da parte degli eredi Blanc che, se presentata, non è andata a buon fine