Ricordando che la visura catastale non ha valore di prova, ma ha il compito di indicare con le sue annotazioni quale è l’atto o gli atti per il quale sono stati iscritti gli odierni diritti in capo a vari soggetti che vincolano il bene censito, sembrerebbe che Lei possieda un terreno sul quale, al momento, qualcuno ha deciso che i soggetti AGUET/BLANC abbiano dichiarato di avere il diretto dominio, ovvero di possedere quello che oggi è molto simile alla “nuda proprietà”. Ci dispiace, ma se le cose rimarranno così Lei potrebbe vantare il solo diritto di livellario che in futuro renderebbe difficile, se non impossibile, l’accensione di un mutuo, salvo non provveda giudizialmente a far riconoscere i suoi diritti.

Gentile cittadino, la problematica nasce dall’approvazione della legge così detta “Messedaglia” promulgata il 1° marzo 1886. La norma eliminò la sperequazione fondiaria, ovvero obbligò a versare a tutti le tasse al Regno, secondo principi univoci.

Per renderla applicabile, furono realizzate le cartografie del neo Regno d’Italia, con il sistema di rilievo Cassini/Soldner. A tal proposito, si dovettero acquisire tutti i dati di più sistemi catastali e rielaborarli in un novo censimento; questo perché il Regno d’Italia era stato creato unendo più Regni, Ducati e Granducati.

La questione si chiuse decenni dopo (anni trenta), con la creazione del catasto terreni N.C.T e del catasto urbano N.C.E.U., ma non fu possibile realizzare un sistema con valore di prova perché tutti gli occupanti dei terreni e delle case non furono censiti tramite un sistema giudiziale, ovvero, i beni furono rappresentati solamente sulle mappe catastali, senza ci fosse per ognuno dei possidenti una sentenza emessa da un apposito giudice. Il giudice allora, visti gli atti e sentiti i confinanti, avrebbe dovuto stabilire la verità e determinare, con valore di prova, che il bene apparteneva a Tizio o a Caio.

Unica eccezione è il catasto impiantato dagli Austriaci prima dell’unità d’Italia, oggi ancora vigente nelle provincie autonome di Trento e Bolzano dove, qualsiasi frazionamento o atto notarile appena stipulato viene sottoposto all’approvazione del “Giudice Tavolare”: ecco perché solo in Trentino Alto Adige le annotazioni catastali hanno valore di prova.

San Felice Circeo è nel Lazio (ex Stato della Chiesa), pertanto, le iscrizioni in catasto non hanno valore di prova e non determinerebbero il diritto di usucapione se non per i possessori di fatto o in virtù di atti derivati che possano provare l’interversione del possesso.

Gentile signore, avendo sottoscritto ed accettato una transazione non può recuperare eventuali somme versate in più, salvo che l’accordo non lo preveda con una clausola espressa. Comunque, avendo destinato volontariamente una somma agli eredi AGUET/BLANC, si spera che a monte sia stato opportunamente tutelato da un Suo avvocato. ATTENZIONE! Stesso dicasi se si facesse una transazione poi ritenuta non congrua perché a fronte di un versamento di una somma troppo bassa agli eredi Aguet/Blanc. Non sarà possibile annullare l’accordo salvo nei casi previsti dalla legge. ATTENZIONE a cosa si firma in questi casi. Mai sottoscrivere atti senza l’assistenza di un consulente legale specializzato.

Quanto sopra non accadrebbe se la somma è stabilita da una sentenza della magistratura, a seguito di un contenzioso, ove il cittadino non ha mai ammesso l’esistenza del titolo: sarà compito del giudice stabilire se esiste il diritto di livello e se questo è equiparabile ad enfiteusi.

Diversamente, se il cittadino ammette a priori l’esistenza dell’enfiteusi, il giudice può unicamente stabilire quanto si debba versare agli Aguet/Blanc emettendo un’apposita sentenza.

Una possibile eccezione è la possibilità che il Giudice emani una preventiva determina, accettat

La banca si è comportata correttamente in quanto Lei garantirebbe un prestito con un immobile posto su un terreno sul quale grava il dubbio di chi sia la reale proprietà, a causa di un vincolo di “livello”. Infatti la norma prevede che qualunque cosa costruita su un terreno appartiene a colui che è il proprietario del fondo (ovvero abbia la nuda proprietà, diretto dominio, diritto del concedente, ecc.).

In questo caso la semplice scrittura del livello negli atti catastali, pur non avendo valore di prova, non permette alla banca di accendere un mutuo con la garanzia ipotecaria. Se vorrà accedere alla concessione del prestito richiesto, dovrà prima risolvere il problema attraverso un legale che saprà consigliarla al meglio, ma sempre dopo aver consultato gli atti di provenienza redatti nel tempo sul terreno in questione.    

Gentile signore, salvo un rarissimo se non impossibile caso in cui lei abbia incontrato un vero benefattore, Le consigliamo di soprassedere. Infatti Lei potrebbe incappare nel problema per il quale ad oggi risulterebbe che la Provincia di Latina è una delle più martoriate dal fenomeno dell’USURA. Purtroppo il problema non vede nessuna soluzione politica in quanto si continua a non legiferare in argomento, mantenendo i vecchi istituti medioevali, tra i quali i livelli baronali, gli usi civici, padronali e altri diritti atipici. Questa situazione permette alle organizzazioni criminali di proliferare prestando denaro ad elevati tassi d’interesse con grave pregiudizio all’economia del Paese. Da ultimo, si cita l’ulteriore ed infelice normativa recentemente approvata sugli usi civici la L. nr. 168/2017 che non farà altro che continuare a far riempire le tasche a organizzazioni illecite. Si consiglia di essere molto accorti e di seguire esclusivamente canali di finanziamento alla luce del sole e di legalità certa.       

Gentile cittadino, innanzitutto deve portare la copia dell’atto con il quale Lei ha acquisito l’odierno titolo di possesso o proprietà (atto di compravendita/o atto di successione per causa di morte, assegnazione d’asta, ecc.), inoltre deve portare il certificato catastale di “trasporto” a decorrere dall’anno 1926. Non deve confondere quest’ultimo documento con il certificato storico catastale ordinario che non ha alcun valore e quindi non è utile per la consulenza del suo legale.

Quest’ultimo documento si richiede presso l’Agenzia del Territorio di Latina con apposita istanza.

Al fine di evitare inutili contenziosi in tribunale, nel passato si era propensi, sin da subito, a concordare tra le parti un riscatto di poche lire. Oggi, a causa di alcune sentenze della “Corte Costituzionale”, la questione è stata rivalutata a condizione che al “livello” sia accertata l’assimilazione all’enfiteusi e, pertanto, ne risulta più costosa l’eliminazione. Di contro, la Corte Costituzionale ha anche specificato che, per assimilare un livello all’enfiteusi, si devono riscontrare delle caratteristiche specifiche.

È sempre il giudice incaricato a risolvere la questione nello stabilire se tale diritto di livello è riconducibile all’enfiteusi, ovvero esista, o diversamente si accerti, qualcos’altro. È opportuno avvalersi di un avvocato o studio legale che, oltre ad essere patrocinante in Cassazione, sia anche specializzato in diritto Costituzionale. Essendo l’attuale legislazione carente in molti aspetti in materia, ad oggi si devono applicare o interpretare le decisioni della Corte Costituzionale e della Cassazione. A queste interpretazioni di norme in “vacatio legis” devono affiancarsi le sentenze della Corte Europea in argomento di armonizzazione tra gli stati membri. Tutto ciò perché, data la complessità della materia, iniziare una causa col vantare diritti già resi nulli dalle Corti di Cassazione e Costituzionale significherebbe perdere già in partenza il contenzioso anche col successivo appello e poi ricorso in cassazione. Purtroppo il cittadino, pur avendo ragione, perde la causa perché spesso sceglie la via sbagliata e questo accade facilmente.

Nel suo caso, sembrerebbe che gli eredi AGUET abbiano commesso un errore o una svista. Dovrà ricercare tutti gli atti redatti nel tempo inerenti i passaggi da un proprietario all’altro che dal 1926 sino a Lei cronologicamente attestano l’inesistenza del livello e, comunque, l’inesistenza di una eventuale enfiteusi, per poi consultare il suo legale di fiducia al fine di richiedere agli eredi Aguet/Blanc la correzione della documentazione presentata in catasto che evidenzia un diritto che non esisterebbe. Si consiglia di fare ciò quanto prima possibile. 

Nel caso sia stata fatta in passato una “affrancazione”, la sentenza emessa dal giudice competente va’ controllata dal legale di fiducia perché a seconda del tribunale o dell’organo giudiziale emittente occorre eseguire delle “particolari procedure” successive alla decisione. La mancata esecuzione delle procedure citate, potrebbe rendere nulla la sentenza di affrancazione (pur avendo versato delle somme e mai restituite questo non è servito a nulla). Nel caso di nullità si dovrà scegliere la migliore soluzione legale per “liberarsi” occorre sempre ritrovare i documenti di provenienza e procurarsi un certificato storico catastale di trasporto al 1926, per far meglio capire la situazione al proprio avvocato. Qualora l’atto di affrancazione risultasse valido, si dovrà opporlo all’asse eredi AGUET presentando formale richiesta di correzione della voltura catastale e gli atti che l’hanno determinata.

Nel caso sia stata già emessa una sentenza di “usucapione”, per l’effetto di successive sentenze giurisdizionali è avvenuto che alcune tipologie di usucapione sono “annullabili” nei tempi previsti dalle norme salvo che l’azione di annullamento non sia prescritta. Nel suo caso dovrebbe aver ricevuto l’avviso di costituzione di un contenzioso o La notificata di una sentenza che ha annullato l’usucapione in parola. Se questo non fosse avvenuto, tramite l’assistenza di un legale di fiducia dovrà procedere in modo da far annullare l’arbitraria riaccensione del livello. Si consiglia di operare il prima possibile.

Gentile cittadino, la dimostrazione della validità del titolo spetta alla parte convenuta, pertanto la mancata esibizione delle trascrizioni è un comportamento sfavorevole agli eredi pretendenti, salvo che questi sperino in un così detto colpo di fortuna che permetta loro il ritrovamento di quanto necessario al contenzioso civile che Lei potrebbe accendere.

Per quanto attiene l’indirizzo del Tribunale di Latina che emette sentenze di primo grado, si eccepisce che queste sono valide per il solo soggetto soccombente e, comunque, da valutare caso per caso in quanto, se a priori il cittadino ha riconosciuto il titolo in costituzione avrebbe commesso un errore in partenza.

Il Signor James Aguet fu G.P. e suo figlio Luigi, nel tempo hanno venduto molti terreni concordando un valore congruo al fine di chiudere ogni partita e/o possibile contenzioso. Sembrerebbe che, se il Suo atto sia stato redatto validamente e regolarmente trascritto, sarà possibile dimostrare che gli eredi AGUET hanno commesso un errore o una svista. Tramite il legale di fiducia è necessario che Lei richieda la correzione della voltura catastale e degli atti che l’hanno determinata. 

Innanzitutto deve controllare con attenzione a cosa si riferisce il contratto, in quanto le case nel centro storico del 1920 erano composte da una stanza tutto usi (ingresso, salone, cucina, ecc.), solo alcune avevano in aggiunta una camera da letto per un totale di 1,5 vani. Pertanto se ad oggi Lei ha più di due vani è possibile che l’immobile sia il risultato della fusione di due vecchie case e potrebbe verificarsi che solo su una di esse risulti un contratto di enfiteusi. Qualora l’enfiteusi fosse confermata è consigliabile che il suo legale l’assista nel richiedere l’opportuna affrancazione.

Qualora decidesse di affrancare, tutte le migliorie apportate all’immobile le vanno rimborsate ovvero decurtate dall’importo complessivo necessario all’affrancazione. Le migliorie vanno riscontrate attraverso l’analisi del contratto di sua nonna che, se contiene una descrizione puntuale dello stato del suo immobile al 1920, non presenterebbe problemi.

Qualora ciò non fosse, l’unica descrizione delle condizioni distinte per ogni casa del centro storico di San Felice in modo corretto e puntuale è rappresentato da una perizia del 1805. In tal caso, date le allora condizioni miserevoli e al limite della vivibilità, sarebbe forse più opportuno computare direttamente il valore di ricostruzione del bene.

Attenzione: il valore dell’affrancazione di un immobile può avvenire per capitalizzazione del canone enfiteutico. Il giudice coinvolto, in questo caso ha quale elemento certo solo il canone del 1920 che dovrebbe aggirarsi tra le 5 e le 10 lire annue.

L’organo giudiziale si troverà ad affrontare la problematica che, al momento, non esiste nessuna norma che preveda l’esatto sistema di computo del canone enfiteutico aggiornato. Questo è un problema per le parti coinvolte ed è sempre motivo di contenzioso!

È presumibile che gli eredi Aguet cercheranno di fare o far fare un sopralluogo nel Suo immobile per provare a concordare un canone aggiornato con tutto quello che ne consegue a loro favore. Si consiglia di ricorrere il primo possibile all’assistenza di un legale in quanto l’accesso ad una abitazione è permesso solo con il consenso di chi ci abita, oppure per atto impositivo del giudice competente, salvo accoglimento dell’ulteriore ricorso.

Si evidenzia che l’attuale crisi economica di durata ormai decennale e l’intervenuta emergenza sanitaria COVID-19 hanno ormai abbattuto il valore di mercato che vive una situazione socio economica particolare.

Gentile cittadino, probabilmente la sua casa fu costruita nel periodo successivo l’acquisto del signor Aguet James fu G. P. (1888) e, presumibilmente edificata su un terreno riconosciuto dalla Reverenda Camera Apostolica come orto entro le mura castellane del centro storico di San Felice Circeo, pertanto gestito come i terreni fuori le mura, oggi vincolati da un presunto titolo di livello. In tal caso è spiegato perché non troverebbe iscritto il titolo di enfiteusi sulla Sua casa. Sarebbe opportuno Lei controllasse con attenzione, poiché, ai tempi in cui è presumibile sia avvenuta l’edificazione, già vigeva l’obbligo (come ai nostri giorni) di trascrivere ogni atto e quindi la sua abitazione potrebbe essere legata ad un contratto di una probabile compravendita.

Le suggeriamo di controllare le annotazioni riportate nel certificato di trasporto dal 1926/30 in quanto l’accatastamento a quei tempi avveniva per sopralluogo d’ufficio e l’allora catasto doveva specificare per quale titolo veniva censito l’immobile. Diversamente si apre una vasta gamma di scenari, lasciati alla valutazione del suo legale di fiducia.

La maggior parte degli abitanti già da oltre due secoli e più si trasmettevano da padre in figlio beni (terre e case), come immobili vincolati da diritti atipici e che continuarono ad esistere anche quando divenne tenutaria la Reverenda Camera Apostolica. Sulla problematica risulterebbe che, a seguito dell’acquisto del Feudo di San Felice, il barone Aguet James stipulò alcuni specifici contratti di enfiteusi ai primi del ‘900 (come appare anche dal figlio Luigi nel suo libro sul Circeo). Pertanto, escluse alcune case del centro storico, la maggior parte dei terreni e pochissimi manufatti sarebbero ancora interessati da un probabile diritto atipico di livello, proveniente da un remoto passato sul quale, ad oggi, solo la magistratura è l’unico ed esclusivo organo competente a stabilire se tale diritto atipico sia realmente riconducibile all’Enfiteusi.     

Gentile cittadino, se il suo amico le ha fornito un atto di compravendita dell’antico passato ove compare l’Aguet che le vende l’intera proprietà rinunciando a stabilire se esiste un qualsiasi diritto atipico, credo che Lei stia a posto, diversamente: no!

Per quanto concerne l’abitazione di sua moglie la informo che, con atto del 18 luglio 1876, il Demanio del Regno riconobbe al Comune di San Felice dei diritti sul territorio detto “Quarto Comunale”.

Nel 1971 avvenne una perizia dal Geometra Carlo de Luca sulla consistenza dei beni dell’Ente, che risulterebbe ancora oggi agli atti del Comune. Nella perizia, tra l’altro, risultano censiti i beni terreni al di sopra di via XXIV maggio, per cui sarebbe opportuno un necessario accertamento presso l’Ufficio Tecnico competente per averne o meno certezza.

In sintesi, è fondamentale non basarsi su presunte dicerie ma esclusivamente su atti probatori.    

Il Comune di San Felice in veste di Ente pubblico può solo agire per difendere il proprio patrimonio composto da beni pubblici, demaniali affidati e/o assimilati (usi civici). Pertanto il Comune non può impegnare risorse alla difesa della proprietà dei privati. Spetta al singolo cittadino decidere cosa fare. Inoltre è importante sottolineare che, le cause accese tra Enti pubblici e privati, possono durare anche per decine di anni – basti ricordare quanto è durata a San Felice la questione degli “Usi Civici e terreni enfiteutici” della zona detta “le Vetiche, Pantani, Palazzo, Molella, ecc.”.